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關于常見的物業(yè)糾紛，民法典這樣說
發(fā)布時間：
2020-09-25
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《中華人民共和國民法典》把物業(yè)服務合同納入有名合同的管理范圍內，提煉總結了近年物業(yè)與業(yè)主的實務糾紛的解決方案，在《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的基礎上修改、增減了部分內容。
一般來說，物業(yè)和業(yè)主之間有以下兩種常見糾紛：
一、不繳物業(yè)費，就停水和電?
某高檔小區(qū)物業(yè)用停水和停電的方式來催繳物業(yè)費。業(yè)主發(fā)現(xiàn)，只要自己交了物業(yè)費，水電就恢復正常，因此也就不再拖欠。
雖然這不失為一種有效的解決方式，但對業(yè)主的基本生活造成了嚴重不利影響，不符合以人為本的原則;并且這侵害了業(yè)主的抗辯權，法律規(guī)定物業(yè)在按照約定和有關規(guī)定提供服務之后，業(yè)主無權拒絕繳納物業(yè)費，如果物業(yè)沒有做好服務，業(yè)主是可以適用同時履行抗辯權的。
雖然在《民法典》頒布之前，根據(jù)合同法的原則和規(guī)定，水電的合同主體是供電人和用電人的關系，與物業(yè)無關，物業(yè)無權斷水斷電，但是在實務中仍是屢禁不止。
《民法典》的物業(yè)服務合同部分增加了明確的禁止性規(guī)定：物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費(944)。這一條為物業(yè)和業(yè)主提供了實務指引，如果之后物業(yè)再用這種方式，業(yè)主有權獲得法院的支持。
二、鄰居私自圈地、違建、在公共區(qū)域堆放雜物，物業(yè)不作為?
鄰居私自圈地、占用公共區(qū)域的行為侵害了其他業(yè)主的權益完整性，但是相鄰業(yè)主之間的糾紛屬于相鄰權糾紛，并非物業(yè)合同糾紛。其次，物業(yè)并非行政機構，不具有行政執(zhí)法權，因此物業(yè)有時候會選擇對業(yè)主的投訴視而不見。雖然業(yè)主無權以此為由拒繳物業(yè)費，但物業(yè)能夠推脫全部責任嗎?
根據(jù)《物業(yè)管理條例》 規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告(45)。根據(jù)該條，物業(yè)有且僅有制止和報告的義務。
《民法典》把本條上升至基本法位階，規(guī)定：對物業(yè)服務區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理(942)。這一條規(guī)范物業(yè)采取措施的方式應當及時且合理，而且并非僅限于報告，還要協(xié)助行政部門處理，這顯然在一定程度上加強了物業(yè)面對此事時的義務。
從以上兩處新規(guī)定可以窺得，民法典對物業(yè)服務合同的規(guī)定就像是給物業(yè)加了一道極其溫和的緊箍咒，試圖在最小程度加重物業(yè)責任的同時，明晰物業(yè)和業(yè)務的權利義務分配。
文旅集團 湯雪薇
2020年9月25日
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